Pessoas com hábitos e formas de pensar diferentes moram em apartamentos. Para que todos os moradores vivam confortavelmente, é essencial gerenciar os aspectos de hardware e software, como a gestão do edifício, como limpeza de áreas comuns, inspeção e reparo de equipamentos e criação de regras de vida com base em regras de gestão.
1. Classificação de condomínios e gestão de condomínios
Existem vários tipos de condomínios. Existem vários métodos de classificação dependendo do contrato, método de propriedade, escala e uso. Primeiro, deixe-me explicar os tipos de condomínios e sua gestão.
Classificação do apartamento
Os condomínios podem ser categorizados em condomínios de grande porte e condomínios de pequeno porte em termos de tamanho e em condomínios familiares, individuais, resort e mensais. Além disso, existem classificações como condomínios e condomínios de aluguel em termos de contrato e formas de propriedade, e a entidade que administra o condomínio difere.
Por exemplo, um condomínio é administrado por uma associação de gestão composta por todos os proprietários das unidades. Por outro lado, os apartamentos de aluguel são administrados pelo proprietário do apartamento.
O que é gestão de condomínio?
A gestão de condomínios é feita para manter o valor patrimonial dos condomínios e para manter um ambiente onde as pessoas que vivem neles possam viver confortavelmente, existem várias maneiras de fazer isso, dá para fazer até mesmo uma administração de condomínio online.
Por exemplo, limpeza de áreas comuns como prédios, elevadores e entradas, criação de regras de habitação com base em regras de gestão, inspeções de manutenção de estacionamentos e câmeras de segurança e execução de obras de reforma predial.
2. Diferença entre associação de gestão e sociedade de gestão
A administração de condomínios é feita por uma associação gestora composta por todos os condôminos, mas há muitas pessoas que preferem terceirizar essa tarefa.
Aqui, explicaremos o papel da associação de gestão e da sociedade gestora.
Associação Gestora
Composta por todos os condôminos é uma associação de administração de condomínios. As associações de gestores são constituídas com base na Lei. Ao adquirir um condomínio e tornar-se proprietário de uma secção, torna-se membro da associação gestora e passa a envolver-se na gestão do condomínio.
No entanto, como é difícil para todos os condôminos administrar todo o trabalho relacionado à gestão condominial, na maioria dos casos, as associações de gestores são compostas por alguns poucos representantes que realizam trabalhos diários no conselho de administração.
Conselho de Administração
Dependendo do tamanho do condomínio, o conselho de administração é composto principalmente por vários diretores, como presidente, vice-presidente e diretor de contabilidade, e um auditor é colocado separadamente do conselho de administração.
A forma de eleição de diretores e auditores varia de acordo com o condomínio, incluindo auto-recomendação, recomendação de terceiros, rodízio e sorteio. Os diretores são eleitos na assembleia geral da associação de gestão realizada uma vez por ano, e os cargos são determinados por eleição mútua dos diretores.
Os conselheiros realizam reuniões regulares do conselho para discutir assuntos como a execução dos assuntos deliberados em assembleia geral e assuntos, e realizar os trabalhos necessários à manutenção e administração do condomínio.
Sociedade Gestora
A manutenção e gestão de condomínios são normalmente realizadas por associações de gestores. No entanto, os condôminos que integram a associação gestora não podem dedicar-se exclusivamente à gestão do condomínio devido à sua situação laboral e familiar. Além disso, a manutenção e gestão de condomínios podem exigir conhecimentos especializados.
Por isso, muitas associações de gestão terceirizam o trabalho para uma empresa de gestão especializada na manutenção e gestão de condomínios em vez de geri-los diretamente. Com base no contrato com a associação gestora, a empresa gestora que recebe a consignação realizará os trabalhos de manutenção e gestão do condomínio.
3. Conteúdo de negócios da empresa de gestão
A manutenção e gestão de condomínios que podem ser confiados a uma sociedade gestora podem ser amplamente divididas em quatro categorias: “trabalho administrativo”, “trabalho do gestor”, “trabalho de limpeza” e “trabalho de gestão de edifícios e instalações”. No entanto, a sociedade gestora não faz este trabalho para todos os condomínios. Apenas realizaremos o trabalho descrito no contrato de consignação com a associação de gestão.
Trabalho administrativo
O trabalho administrativo consiste principalmente em trabalho de contabilidade, recebimento e desembolso e trabalho de apoio à gestão sindical.
Por exemplo, cobrança de taxas de administração e fundos de reserva para reparos, lembretes para não pagantes, pagamento de várias despesas, preparação de relatórios mensais de receitas e despesas e armazenamento de cadernetas e documentos.
Deveres do gerente
O trabalho do gerente é o trabalho diário realizado como gerente de um prédio de apartamentos.
Entre eles, o conteúdo do trabalho pode ser classificado em várias categorias. Por exemplo, além do trabalho de recepção, como recepção de visitantes e uso de instalações compartilhadas, trabalho de patrulha, como inspeção de edifícios e instalações, estacionamento não autorizado e estacionamento de bicicletas, e comunicados aos condôminos.
Trabalho de limpeza
A limpeza diária é a limpeza que é feita diariamente, principalmente limpeza de áreas comuns como entradas e corredores, retirada de lixo e organização e limpeza de pontos de coleta de lixo.
A limpeza regular é um trabalho de limpeza que só pode ser feito com equipamentos especiais, como polidoras e lavadoras de alta pressão, e inclui principalmente a limpeza de corredores comuns e estilos de entrada.
Gestão de edifícios/equipamentos
O trabalho de gerenciamento de edifícios e instalações é o trabalho realizado para manter o estado em que o próprio edifício e as instalações do condomínio podem ser usados com segurança.
Por exemplo, inspeções de exteriores de edifícios, elevadores, equipamentos de prevenção de desastres, equipamentos elétricos, equipamentos de abastecimento de água e drenagem, etc.
4. Método de gestão do condomínio
Existem três tipos de métodos de gestão para condomínios: o “método de terceirização total”, o “método de terceirização parcial” e o “método de autogestão”.
Terceirização Total
Com a maior parte do trabalho de gestão condominial é terceirizada, a vantagem é que as responsabilidades da associação gestora podem ser reduzidas.
Mesmo sendo um sistema totalmente terceirizado, isso não significa que o papel da associação gestora desaparecerá. Além da comunicação com a administradora terceirizada e da operação da associação gestora, a associação gestora toma decisões relacionadas à administração do condomínio, como considerar o cronograma e os detalhes das obras de reforma de grande porte.
Terceirização Parcial
A limpeza diária e as inspeções periódicas são exemplos de trabalhos que podem ser terceirizados na modalidade de terceirização parcial. A vantagem é que o custo a ser pago à empresa de gestão pode ser reduzido, mas a desvantagem é que a associação de gestão terá de realizar mais trabalho de gestão, o que aumentará a carga.
Autogerenciamento
A autogestão é um método em que todo o trabalho de gestão é realizado apenas pela associação de gestão, sem subcontratar o trabalho a uma empresa de gestão.
Dos três métodos de remessa, o custo é o mais baixo, mas o trabalho para a associação de gestão é o maior.
Especialmente no caso da autogestão, é preciso atentar para o fato de que a escassez de executivos devido ao envelhecimento dos condôminos também é um grande problema.
Uma grande ajuda pode ser os softwares de gestão de condomínio, que possuem diversas ferramentas como quadro de avisos, controle de acesso à portaria e muito mais.
5. Reduzir a carga sobre o sindicato de gestão, fazendo bom uso da empresa de gestão
É muito difícil para a associação de gestão fazer todo o trabalho, algumas operações de gestão de condomínios podem ser terceirizadas para uma empresa de gestão, como gestão de escritórios, limpeza, inspeção e gestão de edifícios/equipamentos.
A quantidade de trabalho de gestão terceirizada para uma empresa gestora depende da situação do condomínio e do conceito da associação gestora.
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